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全球各国房地产大盘点: 前景堪忧
2008-12-28
股市暴跌和经济形势恶化使得很多潜在的购房者撤出市场，虽然房价不断回落，但消费者仍缺乏信心，不愿出手购房。部分地区的房屋销量出现增长，主要原因是大量丧失抵押赎回权的房屋流入市场以低价拍卖，暂时性地刺激了销售，并不是因为市场出现实质好转。 美国市场尚无回暖迹象 美国房地产市场衰退已经持续了近3年，目前仍然没有明显好转迹象，销售低迷、房屋积压、房价下跌的局面仍在继续。分析家预期，鉴于失业率高升、消费开支紧缩，美国房地产市场将继续走软。 今年以来，美国新房销售量总体保持下降趋势，其间曾因部分购房者尝试抄底等 原因出现小幅反弹，但很快恢复下跌态势。占全美房屋总销量80%的旧房销售在低水平上波动，积压待售住房数量约为10个月的销量。 股市暴跌和经济形势恶化使得很多潜在的购房者撤出市场，虽然房价不断回落，但消费者仍缺乏信心，不愿出手购房。部分地区的房屋销量出现增长，主要原因是大量丧失抵押赎回权的房屋流入市场以低价拍卖，暂时性地刺激了销售，并不是因为市场出现实质好转。 美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示，美国11月份旧房销售量经季节调整按年率计算为449万套，比前一个月下降8.6%，与去年同期相比下降10.6%。美国商务部数据显示，11月份美国新房销售量比前一个月下降2.9%，经季节调整按年率计算仅为40.7万套，为1991年1月份以来最低水平。 标准普尔公司发布的房价指数表明，今年第三季度美国房价同比下降16.6%，与前两个季度相比呈现加速下跌态势；9月份美国20个大城市的房价同比下降17.4%，跌幅较8月份进一步扩大。截至今年9月份，20个大城市的房价较其2006年5月份高峰时已经跌去21%，回归到2004年的水平。 美国预测机构Global Insight认为，如果参考长期基本面决定的房屋价值，目前美国虽仍有一些地区房价被高估，但严重高估的情况已基本不存在。加利福尼亚、佛罗里达和内华达等州的一些城市曾是房价泡沫最多的地区，其房价跌幅也是最大的。 美联储和美国财政部11月25日宣布投入8000亿美元解冻信贷市场，其中美联储将动用6000亿美元购买住房抵押贷款及相关有价证券。美联储主席伯南克说，美国政府应采取更多措施来遏制住房止赎率继续上升，包括收购违约的抵押贷款资产和推出更大规模的计划来对抵押贷款进行再融资等。 根据房地美发布的数据，截至12月3日的一周里，美国30年期抵押贷款平均利率为5.53%，比前一周明显下降，为今年1月底以来的最低水平。一些分析家批评说，抵押贷款利率高低与否并不是房地产市场的关键问题。消费者信心低迷、大量待售房屋积压等问题都不是降低利率能够解决的。此外，政府连续出台巨额救助计划会导致财政赤字扩大，可能会给经济带来意想不到的损害。 欧洲多数市场泡沫破灭 今年以来，在人们尚难判断美国房地产业何时见底的时候，欧洲房地产泡沫开始迅速破灭，法国、英国、爱尔兰、西班牙等国房价大跌。临近年底，经济下滑影响的进一步扩散使这些市场不堪重负。不过，令人欣慰是，欧洲最大经济体——德国的房地产市场目前情况尚好。 年初以来，欧洲几大房产市场不同程度地陷入危机。夏季以前，法国房产市场似乎还能独善其身，房产成交量及房价跌幅都不是很大。但随着金融危机不断加剧，该市场突然加速萎缩。 第三季度，法国新房销量同比锐减44%。8月至10月，新房开工量、房屋建筑许可发放量同比分别大跌20.6%和24.4%。法国经济学家穆亚尔惊呼，即便是在上世纪90年代初的房地产危机时，法国房市都未出现过如此严重的萎缩。 被视为房产市场风向标的二手房价格今年出现拐点。10月法国二手房均价同比下降0.7%，为12年来首次同比下降。而早在第一季度，法国新房价格就同比下降了3.5%。由于市场快速萎缩，新房积压量大幅增加，销售周期也翻了一倍，房价下降成为必然结果。随着新房和二手房价格双双下降，连续十多年保持扩张的法国房地产市场迎来拐点。 法国政府面对房产危机采取了一系列措施，但其效果很难在近期体现。法总统萨科齐宣布政府将采购3万多套新房，以确保房建市场健康发展，并保证建筑业不会出现大规模失业。政府还通过环保鼓励政策，为节能型房产提供各项优惠政策和补贴。本月初，萨科齐宣布了260亿欧元的经济刺激计划，其救助重点即是汽车和建筑业。 明年法国房市前景很不乐观。在金融危机逐渐向实体经济扩散的情况下，百姓考虑更多的是如何保住饭碗，而不是改善居住条件。由于房价已开始进入下降通道，不少有买房或换房意愿的人也采取了观望态度。 法国政府对明年房产市场走势的看法也较悲观：明年新房开工量预计会降到33万套左右，比去年减少近四分之一。新房开工量的缩小必将导致建筑业失业人数增加。 英国房市陷入低谷 英国经济已进入衰退期，在信贷市场继续紧缩、消费者实际收入下降和失业率不断上升的背景下，英国房产市场在短期内将无法走出低谷。 全英建筑协会的数据显示，11月份英国房价同比下跌13.9%；而据英国土地登记管理局的数据，10月份英国房价同比下降10.1%。两项数据都表明，英国房价还在继续下跌。市场研究机构Global Insight欧洲首席经济学家霍华德.阿切预测，今明两年英国房价将分别下降14.5%和 15%，到明年下半年英国房市才可能回暖。 9月2日对英国房市而言是个重要日子，英国政府公布了总额约10亿英镑(1英镑约合1.5美元)的房市援助计划，并于3日起对17.5万英镑以上的住房交易停征印花税一年。该计划还包括：政府和房产开发商共同出资，向年收入在6万英镑以下的首次购房者提供最高相当于新房价值三分之一的无息贷款，期限最长5年；政府将出资为数千个面临抵押贷款拖欠风险的购房者提供帮助。此外，英国还将拨出65亿英镑，用于未来3年的公共住宅计划。为了帮助房市尽早走出低迷和刺激国内经济，英国央行今年以来连续降息，目前基准利率已降至2%，为1951年以来最低水平。 在政府的大力干预和央行的空前降息举措下，英国房市似有所稳定。但部分分析人士认为，房价还可能进一步下跌，因为信贷市场依然萧条、消费者信心也严重不足。各银行目前正忙于改善资产负债表，即使面对政府反复施压，它们还是不愿放贷，即便是从政府获得巨额紧急救助的苏格兰皇家银行、莱斯银行和苏格兰哈利法克斯银行，也是口惠而实不至。 全英建筑协会表示，政府刺激措施对房市作用有限，只有当英国经济真正复苏，消费者实际收入得以增长的时候，房产市场才会回暖。此外，分析师们还普遍认为，英国央行需要进一步降息才能对深陷低谷的房市起到较大推动作用。 德国房市形势尚好 在今年的全球房产市场上，德国是为数不多的例外。德意志银行旗下GSC地产基金总裁郑骢日前向记者表示，德国房价无下跌之忧，百姓无房贷还款问题，“可以说2008年德国地产无危机”。 德国联邦统计局的数据显示，今年前三季度，德国房价仍以2.6%、2.8%和3.3%的速度加速增长，同时新建房屋和建房审批数量不跌反升，德国地产并没有趋冷迹象。 德意志银行房产研究部主任托比亚斯.尤斯特日前撰文指出，“未来几个月，德国房市仍会令人安心”。他分析说，过去几年德国房价并没有飞涨，因此目前没有泡沫破灭的担忧。此外，近几年德国每年新建住房仅20万套左右，也不存在供给过剩问题。另外，他在接受新华社记者采访时表示：“德国的房产信贷也是安全的，贷款者的信用状况在贷款前就已进行了严格检查。” 当然，在全球金融危机环境下，德国房产企业、地产中介及地产银行、地产基金的日子也并不好过。德国阿瑞尔地产信贷银行分析师郝鹏向记者表示：“ 德国房产类企业是金融危机的受害者，而不是肇事者，这一点与美国和欧洲其他一些国家有着本质区别。”当前德国房产市场的困难，一方面是金融危机、经济衰退导致百姓手头紧，缺乏资金买房买地；另一方面是金融危机导致地产银行、地产基金融资困难，地产企业资金面也随之收紧。 郝鹏表示，在金融危机下，德国政府迅速采取了两方面措施，确保金融危机不会演化成地产危机。首先，受惠于德国政府4800亿欧元金融救市计划，地产银行成为直接受益者；其次，为防止出现地产基金赎回潮，政府强令所有开放式基金全部转变为封闭式基金。 对于未来德国房市的发展，尤斯特表示，“即使在当前经济衰退时期，德国房价至少也会延续过去平稳的状态”。同时一些新能源住房、低耗能房屋等可能受到欢迎，成为未来投资的重点。
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