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上海迪士尼將成富民引擎 周邊房价逆勢上漲三成
2008-11-20
全國房价風向標在上海，上海房价風向標在浦東。今年以來，浦東房价從23674元/平方米月成交均价最高點，走到12612元/平方米最低點，跌幅高達46％，走出了与市場大勢基本相符的大陰線。然而，就在浦東，偏居東南一隅的川沙板塊卻無懼大勢，房价波動性上升，到今年10月，川沙板塊商品住宅成交均价13695元/平方米，与去年同期相比上漲超過28％。 源自迪士尼概念 迪士尼，一個風靡世界近百年的卡通游樂品牌，將于不遠的將來落戶上海。浦東，在經歷与其他區域的几輪激烈競爭后，將迪士尼“准生証”穩穩地握在手中。 19日，記者獨家獲悉，雖然上海市相關部門与美國迪士尼公司的相關細節談判仍在進行，但迪士尼主題公園落戶上海浦東已經沒有懸念。消息人士透露，迪士尼選址确定于浦東川沙和南匯交界的黃樓區域，首期工程占地面積4平方公里，最終完成的占地面積達8平方公里。 消息一出，上海与迪士尼概念相關的本地股再次被全線封至漲停板。風傳有土地資產位于川沙的界龍實業更是最近一段時間受到追捧的熱門股票之一，市盈率已經高達85倍。市場對迪士尼的熱望可見一斑。 其實，迪士尼概念早在去年幵始就有消息在市場陸續傳出。今年3月兩會期間，上海市市長韓正明确表示，上海迪士尼主題樂園項目正等待批复。10月 18日，有媒体報道上海銀監局透露，上海市政府和市發改委曾召幵金融机构座談會，表示上海地方政府接下來將重點跟進已上報中央但還未被審批的項目，包括上海迪士尼主題公園建設規划方案。 上海官方如此明确的表態被市場看做積极的确認信號。除了欣喜于上海都市游樂文化再添新景外，迪士尼可能引發的經濟拉動作用成為市場最關注的話題。而房地產市場也是聞風而動。 川沙板塊房价逆勢堅挺 來自上海克而瑞信息技術有限公司的研究報告顯示，位于上海浦東南部的川沙板塊房价在樓市普跌的情況下逆勢上揚。今年10月，浦東商品住宅均价 12612元/平方米，比去年同期下跌34％。相比今年3月的最高值下跌幅度達46％。与之對比，川沙商品住宅在10月報13695元/平方米，同比上漲 28%。在今年3月韓正市長表態迪士尼項目后，川沙一度創下超過1.6萬元/平方米的月成交單价。 資料顯示，川沙位于上海浦東新區東南區，瀕臨東海，東南接上海浦東國際机場。上海市政府對其功能定位為“空港物流、現代居住和文化旅游”。“所謂文化旅游很大程度上寄望迪士尼主題公園的落成使用，隨之而來的是川沙區域房价的上升与商業、酒店、餐飲等服務產業的全面啟動。”克而瑞信息技術有限公司上海區總經理于丹丹介紹。 從供求市場來看，川沙樓市也受到低迷市場形勢的影響。去年10月至今年10月，川沙商品住宅供應面積141566平方米，但成交面積為 94267平方米，供求比1：0.67。而商業項目卻因為供給不足而倍顯稀缺。今年3月，一個名為綠地東海岸廣場的項目入市，直接將商業項目成交單价從 7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米，以后維持20000元/平方米均价。 “目前大部分項目處于尾盤銷售階段，一旦迪士尼項目啟動，配套設施有望快速完善。”于丹丹稱。 迪士尼或成“富民”引擎 迪士尼落戶上海之所以帶來市場如此轟動，遠不止土地資產升值和公園收入這樣簡單。 今年以來，隨著房地產和金融業遭遇下行風險，上海經濟的快速穩定增長受到考驗。而2010年世博會和迪士尼項目的啟動在此情況下更備受矚目。“ 應該說上海是全國率先嘗試產業升級和轉型的區域，服務業一定是未來拉動上海經濟的重要支點。迪士尼建設和運營對GDP的直接拉動作用其實不大，但隨著服務產業鏈的延伸，它一定是個藏富于民的寶藏。”一位多年參与上海迪士尼項目立項考察和可行性研究的專家告訴記者。 据了解，眾多專家持世博后啟用迪士尼的觀點，其中原因之一是為了避免迪士尼分流世博旅游消費。但隨著上海重大項目投資的加速啟動，迪士尼准備工作可能提速。 “上海新國際博覽中心成立時，有專家表示每一元的門票收入將帶動8元的相關消費。迪士尼的經濟拉動能力一定遠不止這些。”專家稱。 另外，專家介紹，從盈利模式來看，迪士尼品牌真正盈利點來源于衍生品市場，如卡通玩偶和音像制品的特許生產与經營等。如迪士尼中文電視頻道成功落戶上海，大量電視廣告收入也將成為衍生品盈利的重點之一。 對于上海迪士尼与香港迪士尼的微妙關系，知情人士告訴記者，2001年時，上海方面曾經表示，迪士尼項目由香港先行，上海要等候數年。但相比香港，對于廣大內地消費者而言，上海的优勢在于“不要簽証”。“先不說全國的旅游消費會有多少聚攏至上海，單單長三角2億最富裕的中國人口，就足以為上海旅游、娛樂文化業帶來新動力。”專家表示。 成立于1923年的迪士尼公司經過數十年完善与發展，其產業鏈影響日益擴大。一位曾經作為上海考察團代表之一在數年前參觀了奧蘭多“迪士尼世界 ”的專家告訴記者，迪士尼极富創新和娛樂精神的游園文化令人惊嘆。迪士尼形象設計師們不斷發明增添最新的乘游項目，新景點和項目的更換頻率可以達到三年內將游園項目翻新一輪。“在奧蘭多迪士尼能夠看到中國主題區有地道的北京炸醬面和上海小籠包，聽著昆曲、評彈。”專家感嘆，迪士尼作為全球兒童和成人的娛樂夢想，已經深入人心。 根据知情人士的介紹，引入上海的迪士尼主題公園有望与美國迪士尼形成同步的項目更新頻率，并由美方高管參与品牌輸入和輔導工作。
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