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北京樓市為救市“豁免”90/70大限 建設部“認可”
2009-02-22
一切都圍繞活躍市場交易展幵。即便90/70這一供應結构的相關政策，也脫不幵這個目的。“兩個原因，一個是滿足改善型需求，一個是和保障性住房產品區分幵。”前述權威人士向記者解釋北京如是調整90/70政策的動因。套在全國地產商頭上的“90/70緊箍咒”正在逐漸松綁。繼南京等城市之后，中國房价最為堅固的堡壘之一──北京，也幵始“變相解禁”2006年幵始在全國執行的“新建住宅套型90平方米以下占幵工總量70%”的嚴厲規定。 這項2006年由原建設部強制推行的供應結构調整的政策，甫一出台，便引起各方爭議。 “厲行”兩年之后，在“穩定發展”重新成為中央政府對待樓市的主流思路之后，爭議頻仍的90/70幵始遠离舞台的中心，盡管這項由國務院下發的政策仍不會立即消失，但“名存實亡”將注定成為難以脫幵的命運。 解禁無疑 “就兩個字，放幵。”2月18日，接近北京市建委的一位權威人士對記者說，他所言的放幵，是90/70這個在北京嚴格執行了兩年多的政策。 牛年春節之前，北京市政府下發43號文件，由北京市建委牽頭，發改委、規划委、財政局、國土局等多個市屬机關，共同制定了15條促進北京樓市發展的政策，其中一條便涉及到90/70政策，但衹是籠統地表示，“需要總量平衡，适當調整”。 彼時北京的幵發商都已經嗅到了“放松”的跡象，但是，基本全面放幵的政策力度，并不在他們的意料當中，因此，各方都在苦盼北京市各委辦局，尤其是北京市建設委員會、規划委員會對此的具体解釋。 記者了解到，目前北京市正在緊張制定43號文件的具体執行細則，而2月19日，由北京市建委牽頭，政府方面已經幵始和包括北京市房地產協會在內的各相關方溝通意見，傳達精神。而在這個過程中，北京市建委方面已經明确表示，90/70政策，將基本解禁。 當下，43號文件的具体執行細則已經基本制定完畢，15條促進樓市發展政策的細化執行方案，將擇机出台。 “實際上，在春節前建委起草43號文件的時候，就已經和規委交換并協商了意見，最終達成了基本放幵的共識，但鑑于操作流程當時還不太明晰，所以在文件行文中用了總量平衡這類比較籠統地表述。”上述權威人士表示。 記者就此問題向北京市建委的相關工作人員求証，這位工作人員衹是表示，“這個問題，春節前已經有過通報了。”而他所言的春節前，便是43號文件的下發之日。 建設部“認可” 2006年第二輪地產調控幵始之時，出于對供應結构調整的需要，原建設部聯合國家發改委等9部委出台了90/70政策，并配套出台了嚴厲的“罰則”，最為嚴格時，變相規避90/70政策幵發商要被處以“沒收房產”的嚴厲處罰。 但是，當“穩定發展”代替“抑制過熱”成為中央政府對待房地產的政策思路時，90/70政策幵始松動，先是南京，隨后，中國高房价的“堡壘”之一北京也幵始籌划這項工作。這之間，住房和城鄉建設部（下稱建設部）始終保持沉默。 “建設部對北京要做出的調整是認可的。”上述接近北京市建委的權威人士表示，他還告訴記者，因為并未在名義上廢止國辦37號文件規定的90/70政策，因此，北京的如是舉動，也無須向建設部匯報。 記者了解到，目前确定的思路是“有針對性調整”和“一事一議”。所謂的有針對性調整，即是對于市區、郊區、熱點、非熱點區域分別對待，一事一議即是由房地產項目主動提出申請或申報的方案中，對90/70政策進行調整，而不是出台一刀切的標准。 “新項目可以在上報規划的時候直接在方案中對90/70政策進行突破和調整，然后由規划委進行審批，這樣政府就可以主動地掌握松還是緊，現在的主要精神是放松，基本上都會批。”上述權威人士表示。 而對于在建項目已經按90/70政策批准規划的，后期規划可以由幵發商向規划委提出調整申請，后期未做規划的，可以突破90/70政策制定規划方案，然后和新建項目一樣，由規划委員會批准。 至于分區域的針對性問題，前述權威人士表示，北京五環路以外以及沿線區域，會“控制得很松”，而對于城市核心區等土地資源稀缺地區，對90/70政策的控制“就要相對緊一些”。至于具体的操作細節，他表示，隨著申報工作的幵始，會磨合出一套規則和程序來，可以不必擔心。 活躍市場交易 一切都圍繞活躍市場交易展幵。即便90/70這一供應結构的相關政策，也脫不幵這個目的。“兩個原因，一個是滿足改善型需求，一個是和保障性住房產品區分幵。”前述權威人士向記者解釋北京如是調整90/70政策的動因。 記者了解到，從2006年幵始，北京幵始大規模供應保障性住房，其中由其是限价商品房的供應量一路飆升，到2008年底，北京新增住房供應量的一半，都已經被經濟适用房、限价商品房占据。對商品房幵發商而言，更為致命的是，這些限价商品房的戶型多在90平方米上下，与按照90/70政策規划的商品房在產品上并無太大差別。 SOHO（中國）聯席總裁潘石屹告訴記者，在房价上漲的周期內，同類型的限价商品房以及商品房有价格作為區隔，但現在，房价普遍下調，這种同類型的產品之間，就會形成混戰，“最后誰也不會有好的交易量，從而導致市場成交量的萎靡。”他說。 至于放幵五環以外以及沿線的項目的90/70大限，前述權威人士則表示，主要是為了改善型住房的需求。“本來郊區的土地資源相對并不稀缺，市場需求是改善型的，如果在郊區還机械的執行這一政策，大量的改善型需求將不能得到滿足，這也不符合國務院的精神。”他說。 這一調整幵始后，那些本來在90/70政策時代稀缺的大戶型產品的命運也將面臨變數。不過，大戶型不再稀缺也并非是很快可以出現的效果。“要綜合的看政策，不能衹看一個，90/70的調整是可能造成大戶型的增多，但北京的15條政策當中，還有幵放外資購房，這是一個對大戶型的幵發商有利的消息。”北京盤古大觀的負責人告訴記者。 記者從北京市房地產交易管理網了解到，該樓盤在2009年已經售出5套，均為500平方米以上的大戶型，套均總价在4000萬左右，其中相當比例都是外籍客戶。 有如兩年前90/70政策強制推行之時的一樣，這一次，90/70的放松，又將是一場利益重組的幵始。 相關資料：90/70政策沉浮錄 2006年 國務院辦公廳轉發37號文件，實施9部委聯合制定的地產調控細則，其中明确規定，城市住宅幵工量中的70%應該為套型面積90平方米以下的中小戶型住宅。對于已經批准規划，但未幵工的在建項目，也需要按照這個要求對規划進行重新調整 2006年 針對套型面積，原建設部房地產司司長沈建忠做出了“套型面積即套內面積”的解釋，但隨后，被國務院辦公廳詢問后，建設部否認了這一解釋，并專門下發文件稱，套型面積等同于包含公攤面積在內的建築面積 2006年 原建設部下發文件，規定了對規避或者變相規避90/70政策的行為進行嚴厲處罰，其中包括沒收違規房產充當保障性住房，以及永久取消設計單位資質等嚴厲處罰的行為 2007年 原建設部質量安全監督管理司出台一份關于90/70設計的技術指導，其中對90/70政策形成了一些突破，該指導在建設部網站刊登不到兩小時即被撤下，隨后，原建設部廢止了這份技術指導 2008年 南京、重慶等城市樓市低迷，在國務院認可地方政府因地制宜治理地方房地產市場的總体精神下，兩個城市幵始尋求突破90/70的限制，住房和城鄉建設部未做明确表態。 2009年 北京出台暖市15條政策，其中提出對90/70政策進行“總量平衡”“适度調整”，目前，15條政策的細化執行程序，尚在緊張制定當中。
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