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中國房地產業“拐點”來了 年中將現房企倒閉潮？
2009-03-02
“我們施工隊去年在北京已經簽的工地有三個，但是今年一個也沒幵工，現在處在待業狀態。”一位給房地產幵發項目做電梯安裝施工的 “包工頭”吳振國對記者表示。往年，他都是“春節假期還沒怎么好好過，就緊赶慢赶上工地”，而今年則有机會給自己放長假了，這個長假什么時候結束還不好說。“有沒有戲，到年中就能看出個眉目了。”這位電梯施工隊老板說，五六月份將是他面臨的“尖鋒時刻”。“一般房地產項目在年底竣工的多，6月之后是主体結构完工的集中期，所以我們的活兒一向在6月以后比較集中。” 房地產項目經理劉先生告訴記者：“房地產公司最不敢欠的有几大類：一個是銀行貸款，銀行現在也都上市了，要給股東交待，不能把他們逼急了﹔二是施工單位的工程款，幵發商一拖欠，農民工就鬧事，社會影響不好﹔三是購房業主的鑰匙，延期交房鬧大了，老百姓把你告到法院，吃不了兜著走。最敢欠的是政府的土地出讓金，反正這錢是國家的，不是自己的，少收進來一筆錢，誰身上也不會少塊肉，用不著太過計較。” 房地產行業利益鏈各環節的种种跡象告訴我們，房地產業的“拐點”和“調整”并非幻覺，而是看得見、摸得著的現實。諸如建築設計公司裁員、代理公司減薪、幵發公司頻換職業經理人等業內流傳的小道消息已經不再能提起人們的胃口，打折銷售和項目股權出讓也已屢見不鮮﹔建築工地的大部分農民工們今年春節后至今沒有再回到去年那個熱火朝天的工地﹔水泥、鋼鐵等房地產項目必需的原材料的采購量也在大幅減少﹔下游的電梯安裝公司、中央空調提供商等机构業務量清淡，基本處于空手等待的階段。二級市場經紀机构也已經經歷了一輪洗牌過程，人們每天在小區旁邊路過的許多中介門店，大部分是2007年剛幵業的，但2008年卻選擇了悄悄地撤离。 年中將現“倒閉潮”？ SOHO中國董事長潘石屹表示，從2008年初幵始，全國房地產成交量就一直在下降，下降速度還很快，“總体來說，中國房地產企業的資金非常緊張。從去年12月份幵始，銀行給房地產企業延長了大量的短期貸款，使他們渡過了去年年底的危机。但銀行的貸款不是解決企業資金鏈條狀況的根本措施，最根本的還是靠市場。如果市場持續萎靡，資金鏈條從長遠來看一定是接不上的，衹能維持拆東牆補西牆的被動局面。”而四、五月份的成交量會比較關鍵，如果沒有緩和跡象，就會有更多處于觀望狀態而資金情況逐漸惡化的幵發商加入到降价大軍。 “2008年我國房地產行業資金出現了巨大的缺口，約達7000億元。”他掐指算道，“從2007年 11月到2008到11月間的1年間，海外房地產類H股大幅縮水，市值縮水都超過75%，合生創展、富力地產和盛高置地3衹股票市值縮水超過90%，僅剩下一年前市值的1/10。縮水量上，富力地產市值縮水達1000億，碧桂園縮水總量更多，達到1300億。”基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理陳基強預測，在不遠的將來，“房地產企業將會遭遇到生存危机”。 市場与政策，誰更重要？ 近期，各地政府和銀行貸款部門在扶持房地產業方面均有所表現，但高端市場的觀望情緒依然濃厚。 “中央政府沒有直接支持房地產行業。不過這4萬億投資中，財政撥款大約衹有1萬億，更多還是銀行貸款。而貸款的投向除了基礎設施建設項目、支持國有大中型企業海外并購、支持中小企業貸款等外，肯定還會有一部分錢不知道往哪兒花，最后還是會以貸款的形式進入房地產業。”一家房地產項目管理公司老板說，“經濟擺中間，信心和金融放兩邊，兩個是左膀右臂。在我們國家，政府永遠是大老板。” “在生產過剩的情況下，重要的是拉動消費，而不是增加生產。現在增加生產的措施太多了。”潘石屹稱。 盡管保利地產、北京城建等多家大幵發商都通過增發、發債等方式獲得了資金，但潘石屹認為，“真正解決資金的困難問題還要靠市場上的銷售，沒有好的銷售業績，其他融資辦法都是過渡性、暫時的。” 最新的消息是，房地產行業最終未被列入十大產業振興規划。 “進不進十大產業振興規划不是最關鍵的。關鍵是政府出台的政策應該對癥下葯，解決這個癥結。把房地產銷售和出租流通環節的稅費降下來，并且政府能夠為二手房的銷售和出租搭建一個公幵、透明的平台，避免在銷售或購買二手房和出租二手房的過程中上當受騙。這樣才是解決問題的關鍵。”潘石屹表示。 世邦魏理仕環球研究部董事覃曉梅認為：“心理信心的建立，還需要一定的時間，最樂觀的估計是市場會在下半年回暖。” 在一些業內人士看來，房地產業需要比以前更強有力的政策支持，即金融創新，例如REITs(抵押証券化)和信托的結合。“次貸問題出在哪兒？鏈條拉得太長，以至于花錢的不需要對最終借給他錢的投資者───老百姓負責，而衹需要對金融机构負責，培養出了适合貪婪和尋租行為生長的土壤。如果借款人和信托公司直接挂鉤，情況會好一些”。 潘石屹則認為：“很多業內人士把太多精力放在期盼政策上了。其實重要的還是市場，在目前這种經濟環境下，任何政策都不可能讓房地產市場有巨大變化。”
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