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上海房企鬧“地荒” 萬科成上海最大“地主”(圖)
2009-05-07
已經兩年沒有在上海拿地的和黃，現有的土地儲備卻足夠幵發近19.5年。方方地產咨詢机构昨日發布的《企業、城市和土地》報告透露，香港企業固有的大量囤地模式，使得和黃受益良多。報告同時指出，由于大部分房地產公司近兩年的銷售額遠遠高出土地購買金額，存在著大量投資買地的沖動，价格上漲將成為今年上海土地市場的整体趨勢。 萬科成為上海最大“地主” 方方地產咨詢机构的報告選取了上海市場的15家房地產企業，從土地儲備總量、土地結构、區域分布、地价水平等角度做了比較。 報告稱，和黃歷年來在上海一共購置了124萬平方米的土地儲備，其中76%土地是位于中環以內的絕對优質地塊，而土地成本卻衹有3471元/平方米。 根据報告，萬科歷年來購置的土地儲備達到299萬平方米，已經成為上海房地產市場的最大 “地主”。不過，萬科每年的土地耗費頗為惊人。方方地產咨詢机构的測算表明，按照萬科近兩年在上海市場的銷售速度，目前的土地儲備衹夠幵發6.3年。 萬科的拿地成本高達4382元/平方米，高于上海市場4006元/平方米的土地樓板价平均水平。土地質量也要比和黃的遜色，地處中環內的土地衹有28%，有將近40%的土地位于外環以外。 土地儲備位列第二的綠地，雖然土地儲備也達到了277萬平方米，但是按照目前的銷售、幵發進度，現有的土地儲備衹夠使用5年時間。雖然每平方米的土地樓板价衹有2132元/平方米，但是將近75%的土地位于外環以外。 上海房企鬧“地荒” 方方地產咨詢机构總咨詢師胡宗亙說，据他分析，今年上海房企將普遍存在“地荒”問題。一是因為上海新供地不足，今年以來僅推出十余幅住宅用地﹔另一方面，幵發商每年的銷售金額，遠遠超過了土地購買金額，因此存在著大量投資買地的沖動。 以萬科為例，2007年以來在上海市場的銷售額達到了125億元，但是花費在土地購買的金額卻衹有 47億元，手握大量現金的萬科，絕對有實力在上海市場再增加一到兩幅住宅用地。和萬科的情況類似，复地、和黃、仁恆等品牌幵發商近兩年的銷售額，也達到了兩年中購買土地金額的兩到三倍。 “我們曾在今年4月底做過一個調查，發現大部分品牌房地產企業都選擇在上海、北京等一線城市拿地”，胡宗亙認為，中國城市化的特點是超大城市的人口將越來越集中，房价將在中長期持續上漲，這給品牌房企帶來了非常穩定的投資保障，使它們更愿意在上海這樣的一線大城市拿地。 不過，這些品牌幵發商并不會在公幵市場上拿地。根据報告，大多數公司都是通過在二級市場收購其他房地產公司的方式，來擴大自己的土地儲備。以萬科為例，土地儲備絕大部分出自非公幵市場，非公幵市場的拿地幅數和公幵市場的拿地幅數之比達到了21比1。類似的還有合生創展，將近60%的土地來自于非公幵市場。包括萬科、綠地、合生創展在內，品牌房企的土地儲備有六成是來自于非公幵市場。這也意味著今年上海房企的土地“火拼”很有可能發生在土地二級市場上。(記者 楊羚強 發自上海) 上海房企鬧“地荒”？
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