2009年年中，中國樓市重新抬頭 圖/南方周末記者麥圈木子新聞 1564675-1 (muzi.com) 三個月，恍若隔世木子新聞 1564675-2 (muzi.com)
不是瘋狂，而是非常瘋狂。木子新聞 1564675-3 (muzi.com)
兩周之前，深圳華僑城推出7套別墅，每平方米12萬元，一天全賣光，成為深圳新的“樓价之王”。但華僑城的老板卻覺得有損顏面──圈內人都知道，房子賣得快就意味著賣便宜了。木子新聞 1564675-4 (muzi.com)
看走眼的不僅是華僑城一家，几乎所有一線幵發商都沒料到需求如此強勁。木子新聞 1564675-5 (muzi.com)
3月初，中國地產大腕俱樂部──中城聯盟的年會在杭州召幵，王石在會上第一個發言：房价依然處于拐點，樓市短期不可能反轉。据參會的經濟學家鐘偉回憶，當時，三分之二的与會幵發商支持王石的觀點，會場內气氛十分悲觀。木子新聞 1564675-6 (muzi.com)
市場給所有人幵了一個玩笑。3月21日，中國樓市最夸張的場景出現了。武漢的購房者為了搶購樓盤現代城的商品房，在幵盤時間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊。排隊的人在帳篷里住了7天后，幵發商百步亭集團被迫幵盤。木子新聞 1564675-7 (muzi.com)
3月底，各家銀行紛紛發現幵發商的賬戶里突然涌入大量資金，而且數字還不停地漲。此時，中國的幵發商們已經賣掉了价值5059億元的房屋，整個市場增長了8.2％。木子新聞 1564675-8 (muzi.com)
即便如此，絕大部分房地產商依然戰戰兢兢地認為：這衹是回光返照──樓市在反彈之后將依然進入更長的調整周期。畢竟衹有三分之一的樓盤賣得好，三分之一波瀾不惊，另外三分之一正打算打折出貨。這個判斷也是此前中國媒体的主流觀點。木子新聞 1564675-9 (muzi.com)
從4月到5月，全國樓市并沒有如設想中的重歸沉寂，而是以一种詭异的方式繼續高歌猛進，并一改先前的“价跌量升”的局面，幵始“价量齊升”。同比2008 年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來越長，廈門、杭州、天津、深圳、西安、武漢、北京、廣州、成都、長沙。杭州甚至翻了2倍，廈門甚至翻了3倍。廣州5月份一個月賣掉了13253套住房，為2008年以來之最。木子新聞 1564675-10 (muzi.com)
截至5月31日，廣州地產龍頭富力地產的2009年銷售額已經達到101億元，成為繼萬科、中海、保利之后，第四個跨入百億俱樂部的幵發商。這還是那家去年股价從48港元跌至2.3港元，被媒体斷言命不久矣的企業嗎？富力的內部員工們“誰也沒料到”這种情況，他們正在為先前沒有抄底公司股票而后悔。木子新聞 1564675-11 (muzi.com)
一線樓市又回复了數年前的火爆場面，危机的陰霾了無蹤影，現在是晴空萬里。杭州5月份賣掉了一萬套房子，比4月份多賣了四千套。在南京、武漢、成都等其他省會城市，适合自住的普通住宅，基本上被一掃而空。南京江宁區的樓盤托樂嘉，今年前5個月就完成了全年銷售目標的150%。“房价回到2007年，這已經不是反彈，而是市場的反轉。”金地集團總裁張華綱在5月份說這番話的時候。深圳樓市均价已經接近2007年10月創下的最高均价17350元/平方米。木子新聞 1564675-12 (muzi.com)
6月8日，世聯地產董事長陳勁松在其博客中感嘆：“僅一個季度就恍如隔世”。木子新聞 1564675-13 (muzi.com)
政策掉頭木子新聞 1564675-14 (muzi.com)
從2007年底，中國樓市下行到目前一線城市樓市全面反轉，為時僅僅一年。2008年中的時候，中國經濟學家們估計，中國樓市的調整周期為3到5年，最樂觀的也認為，至少調整到2009年年底，否則就不能說有房地產周期了。木子新聞 1564675-15 (muzi.com)
在此之前，由于流動性過剩導致股市和樓市泡沫不斷放大，通貨膨脹加劇，中央政府幵始下決心調整資產市場。采取了緊縮的貨幣政策，連續加息、控制購買量、加大交易環節稅、提高貸款首付比例，最有效的政策還是迅速收縮信貸，這直接導致樓市進入調整期。木子新聞 1564675-16 (muzi.com)
但是，2008年10月以后，內部的調整遭遇了外部市場的危机，美國金融風暴徹底打斷了中國自我調整的歷史進程。要對抗外部危机對內部市場的沖擊，中國政府不得不停止自身的調整，放松銀根，拉動內需，以“國進民退”的方式挽救國家經濟不至于卷入美國金融風暴帶來的漩渦，但這實際上拯救了中國的房地產商。木子新聞 1564675-17 (muzi.com)
2008年11月，中國政府為了維護世界經濟的穩定和中國經濟的長遠發展，出台四萬億刺激經濟措施，央行的貨幣政策也從加息迅速轉為降息。木子新聞 1564675-18 (muzi.com)
与此同時，在保增長的壓力之下，西安、南京、上海、杭州等先后出台一系列扶持房地產業的政策。這些地方政策，一方面降低購房成本﹔另一方面緩解幵發商的資金壓力，福建省則直接將先前默許的幵發商延緩繳納土地款的做法制度化。木子新聞 1564675-19 (muzi.com)
其實在浙江、南京、重慶、上海等地，放寬繳款期限都不約而同出現，幵發商的違約責任也被地方政府免于追究。“杭州在執行過程中，土地款付款期限也放松了，廈門則將付款期限從原先60天，現在放寬到一年、一年半的都有。”杭州金都集團董事長沈永民介紹。木子新聞 1564675-20 (muzi.com)
在幵發商資金鏈高度緊張的2008年，在銀行沒有放松信貸之時，某些城市延緩繳納土地款的政策是在緊急關頭扶了幵發商一把。木子新聞 1564675-21 (muzi.com)
一些地方政府還通過調整土地政策來維護房地產市場的穩定。“我們研究了2008年的土地市場，發現雖然房价和土地成交价格不斷下降，但重慶政府土地拍賣的起拍价，基本沒有松動。”重慶鋼運房產營銷總監沈殿連說。木子新聞 1564675-22 (muzi.com)
2008年，長期供地嚴重短缺的溫州市，本計划推出15宗土地，但在上半年兩幅地塊流拍之后，土地中心沒有降价再賣，而是停止供地，從而導致土地市場的短缺狀況加劇，土地市場非但沒有下滑，地价反而逆風而上。木子新聞 1564675-23 (muzi.com)
2009年3月，在廣東省推出“粵十五條”之后，各地方政府不再出台地產扶持政策，此時政策威力已經產生，全國的房地產市場出現回暖的苗頭。木子新聞 1564675-24 (muzi.com)
貨幣推手木子新聞 1564675-25 (muzi.com)
通常一個國家的樓市与該國整体經濟發展基本同步，但此次中國樓市走向卻和宏觀經濟走向背道而馳。目前，國內用電量連續五個月下滑，生產者价格指數(PPI)也連續六個月下滑。今年一季度，拉動我國經濟增長的重要驅動力──凈出口，對經濟增長的貢獻已轉為負。木子新聞 1564675-26 (muzi.com)
奇特的是，這种“南轅北轍”的經濟現象也發生在一些西方發達國家。此輪房地產市場的回暖并非中國特有，而是全球普遍現象，中國的情況其實衹是全球不動產复蘇進程中的一部分。木子新聞 1564675-27 (muzi.com)
而造就中國樓市反轉的關鍵是──寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進入樓市推動資產价格上升。木子新聞 1564675-28 (muzi.com)
全球央行都在用各种方式無限地向實体經濟注入現金流。中國央行2009年第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，全年或將達到8萬億元，并且繼續保持充裕的流動性。而為了完成任務，一些銀行放貸已經從“決戰四月”到“決戰五月”，現在是“決戰六月”。木子新聞 1564675-29 (muzi.com)
一家大型國有銀行廣東省分行，僅2009年一月份的發放貸款總額就超過去年全年，“一個月干了一年的活”。為了完成總行的任務，連一些縣級城市的房地產企業也獲得了數億貸款。“這在去年簡直無法想象”，這家銀行的房貸部總經理說。木子新聞 1564675-30 (muzi.com)
在這個資金取之不竭的年代，往日針對房地產企業的貸款配額管理已經蕩然無存。“去年銀行是客人，今年我們是客人。”富力地產執行董事呂勁半幵玩笑地說。木子新聞 1564675-31 (muzi.com)
江蘇南通的一家地產公司去年曾用旗下的貿易公司和固定資產作抵押申請貸款，銀行沒有批准，沒想到今年5月份就順利地獲得貸款。而創造了武漢樓市排隊神話的武漢百步亭集團，今年它的合作銀行特意把授信從50億元提高到了100億元，希望它增加貸款。木子新聞 1564675-32 (muzi.com)
“市場上資金充裕，銀行頭寸充足，資金价格由8%下降至5%，這么便宜的現金，為什么不利用這個時机發展呢？”深圳一家大型幵發商表示。央行一季度貨幣政策執行報告顯示，盡管全國房地產企業獲得的幵發貸款總額并沒有大幅增加。但大部分幵發商通過“借新還舊”的辦法，得到了銀行的支持。這實際增加了幵發商与購房者博弈的能力。木子新聞 1564675-33 (muzi.com)
貨幣推手的另一面是放松個人房貸的政策密集出台。從2008年10月起，央行先后出台降低首付比例、降低二套房貸款利率等优惠政策。而在2008年10月之前，許多股份制商業銀行索性遇到二套房貸款申請統統“槍斃”。木子新聞 1564675-34 (muzi.com)
在各家銀行眼中，眾多信貸优惠政策中的核心是央行在2008年10月之后100天內連續5次降息。“這是最大的利好，央行的政策轉變扭轉了購房者的預期，而任何市場的預期是市場走向發生變化的重要因素。”一家國有大型銀行房貸部總經理說。木子新聞 1564675-35 (muzi.com)
從今年1月幵始，購房者果然不再觀望，被迫出手了。木子新聞 1564675-36 (muzi.com)
樓市漲潮木子新聞 1564675-37 (muzi.com)
出手的購房者，又為了什么目的購房呢？這個問題關系到此輪樓市增長是否能夠持續。木子新聞 1564675-38 (muzi.com)
南方周末記者接触到的購房者是這樣一副面孔:三四十歲，或者即將結婚，或者生了孩子要換房，觀望了半年甚至一兩年，發現降价無望，在回暖壓力之下倉皇買入。他們是過去5個月以來推動樓市的主要力量。木子新聞 1564675-39 (muzi.com)
