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“地王”頻現土地市場 業界熱議“國進民退”現象
2009-07-23
2007年各地房价的瘋狂上漲帶動了土地市場火爆，而隨后在樓市轉入低迷的一年多時間里，全國土地市場也進入冬天，2008年土地流拍事件和底价成交的現象時有發生。伴隨今年春天各地住房銷售的回暖，沉寂了一年多的中國土地市場再度火爆，幵發商瘋狂拿地的一幕又重現土地市場。木子新聞 1569486-0 (muzi.com)6月26日，中國電子集團下屬成都中澤置業剛以19.6億元競得朝陽區奧運村鄉住宅地，成為北京“地王”。木子新聞 1569486-1 (muzi.com) 6月30日，中化集團下屬中化方興投資管理有限公司一拍成名，以總价40.6億元、地上建築面積單价1.6萬元／平方米的价格在北京拍得“廣渠路15號地”，成為北京“新地王”。之外，廣州城建集團6月標下今年廣州“地王”，溢价高達154%，保利地產6月下旬以38.1億元摘得內地市場備受矚目的重慶鴻恩寺地塊。木子新聞 1569486-2 (muzi.com) 一個共同特點是，這些企業都有著國企背景。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產、招商地產外，中鐵、中冶、中化、中國電子集團等大型國企紛紛踏進土地市場。木子新聞 1569486-3 (muzi.com) 近段時間來，“國進民退”更是占据各大地產媒体首要位置，成為房地產業最受熱議的話題。造成這种現象的原因有哪些？水漲船高，房地產是否會重現 2007年的瘋狂國企強勢進攻房地產市場，民營企業如何應對？“國進民退”是否會造成國有企業對房地產市場的壟斷，不利于市場的正常運作？本期邀請多位業界人士共同探討房地產土地市場“國進民退”現象。木子新聞 1569486-4 (muzi.com) 國企搶“地王”推高土地价格木子新聞 1569486-5 (muzi.com) 英聯不動產董事長 郭建波木子新聞 1569486-6 (muzi.com) 政府對房地產市場的推動及樓市回暖給市場注入了活力，盡管前景不明，但眾多幵發商的信心回歸，將進一步刺激樓市回溫。本身就不大“差錢”的央企，信貸資金的流入，讓企業的流動性更為充裕，這也讓國資企業擁有了更大的騰挪空間，便有更多資金投向地產業。木子新聞 1569486-7 (muzi.com) 經過2009年上半年的樓市熱銷，房地產幵放商資金回籠，此輪不僅國企高价購地，民營等大中小企業也會購地，可能再次制造樓市泡沫。但泡沫并不完全是一件壞事，泡沫有風險也會有利潤，地產商追求利潤、投資者和炒家想要通過投資獲利，价格走高對二者來說都是利好。幵發商及投資客也不能過于樂觀，不宜囤積過多庫存，快進快出的策略應對變化迅速的房地產市場。木子新聞 1569486-8 (muzi.com) 隨著國企此番強勢進攻，推高了土地价格，水漲船高有可能推動周邊區域房价，市場的格局和供應結构也將發生變化，中小房地產企業可以采取跟進策略，降低風險進入市場獲取利潤。市場不可能完全公平競爭，价高者得符合市場運作。隨著話語權的集中，囤積大量土地的少數大幵發商把握定价權，壟斷將更加集中。木子新聞 1569486-9 (muzi.com) 在上半年宏觀政治金融形勢的不可預見性加大的市場背景下，股市波動較大，除了黃金等防御保值性的需求外，隨著樓市价格的理性回歸，不動產投資仍然不會降溫，2009年下半年市場可能繼續升溫。木子新聞 1569486-10 (muzi.com) 民企突圍二三線城市木子新聞 1569486-11 (muzi.com) 潛龍地產產營銷總監 王毅剛木子新聞 1569486-12 (muzi.com) 積极的財政政策、寬松的貨幣政策、擴張性的金融政策，使得中央或地方國資背景的企業不僅手頭有大量的閒錢，而且還可以獲得高額的銀行授信，能夠集結巨額的運作資金。這一輪競爭中，行業面臨重新洗牌及行業整合。像萬科等一些市場占有率較高的民營企業，在市場中不占优勢。木子新聞 1569486-13 (muzi.com) 從國際上來看，眾多行業都是几大集團壟斷市場，像中國房地產市場混戰的局面不常見，尤其像深圳市場上有几百家房地產商的情況更是少見。金融危机籠罩全球，危机中潛伏著机遇，樓市回暖，眾多企業都躍躍欲試。國資地產商搶占地王，股份制等房地產公司也不會錯過机會，搶占市場份額。國資地產商短期壟斷市場不太現實，我國的房地產市場還將維持現階段的競爭局面。木子新聞 1569486-14 (muzi.com) 我國現在房地產市場還是發展過快，一線城市存在較大樓市泡沫，需要平和過渡，現時飽和市場供應有待消化，短線可獲利。我國城市化率還是較低，尤其是二三線城市，存在較大的市場空間和較多的市場机會，實際很多民營企業家都在二三線城市房地產市場。相比于一線城市的天价地，二三線城市因為土地量多，价格很低，同時，大城市來的幵發商也非常受當地政府歡迎。木子新聞 1569486-15 (muzi.com) 國際金融危机，全球經濟不景气，國家的整体形勢走好，中間可能會出現价格波動及市場調整，有待社會平均成本穩定，下一輪的房地產市場將呈上升趨勢。木子新聞 1569486-16 (muzi.com) 少數幵發商大量囤地易造成市場壟斷木子新聞 1569486-17 (muzi.com) 書香門第營銷總監 王永胜木子新聞 1569486-18 (muzi.com) 北京一月內頻頻出現的中化集團、中國電子、遠洋地產、保利地產的下屬公司都一躍成為地王，与2007年外資、民資大鬧地產市場的情況有些不同，瘋狂的地王中大部分都是央企制造。此番現象的原因之一是國家宏觀政策調整，吸引幵發商進入房地產市場，國營及大型民營企業熱情高漲，而中下幵發商則積极性不高。木子新聞 1569486-19 (muzi.com) 2009年樓市回暖，土地存量降低，手中又充足的銷售現金，是央企在土地市場中一擲千金的動力之一。寬松的貨幣政策對地价、房价的推動作用顯著。金融危机后，為了保增長，促就業，擴內需，國內商業銀行對央企、大型國企、大型民營房地產企業的貸款加大力度。木子新聞 1569486-20 (muzi.com) 在很多优質房企不敢貿然搶地的情況，國資地產商這么熱衷于當地王恐非好事。巨量資金流入土地房產市場，再一次形成了土地价格泡沫，如此高的地价可能埋下禍根。房价在地王的催化下虛高，而大量土地囤積在少數大幵發商手中，局部市場甚至會出現壟斷的的不良結果，對市場不是一個好消息。木子新聞 1569486-21 (muzi.com) 此輪高价拿地且房地產幵發經驗不足的國企，更需保持市場的前瞻性，對市場的調研和分析把握顯得尤為重要。而一些民企則可走細分市場路線，不拼大、不拼強，尋求合作商聯合走小精細化路線。此時房地產市場已到調整節點，經過上半年的一輪調整价格將趨于穩定﹔中心區域土地稀缺，未來价格可能出現短期波動，總体价格還是往上走。木子新聞 1569486-22 (muzi.com) 地王備忘錄木子新聞 1569486-23 (muzi.com) 2009年5月25日，華美地產以17.4億的天价競得北京通州區九棵樹大街地塊﹔木子新聞 1569486-24 (muzi.com) 2009年5月，上海綠地集團出手買下“2009年上海最貴地” 徐匯斜土街道107街坊(船厂路地塊)，投資額達12億元﹔木子新聞 1569486-25 (muzi.com) 6月5日，融信以11.06億元拍得26號塔頭路鍋爐厂地塊，樓面地价約8805元／m2，刷新福州今年樓面价。木子新聞 1569486-26 (muzi.com) 6月廣州城建集團標下今年廣州“地王”，溢价高達154%﹔木子新聞 1569486-27 (muzi.com) 保利地產6月下旬以38.1億元摘得內地市場備受矚目的重慶鴻恩寺地塊﹔木子新聞 1569486-28 (muzi.com) 6月26日，中國電子集團下屬成都中澤置業剛以19.6億元競得朝陽區奧運村鄉住宅地，成為北京“地王”。木子新聞 1569486-29 (muzi.com) 6月30日，中化集團下屬中化方興投資管理有限公司以總价40.6億元、地上建築面積單价1.6萬元／平方米的价格在北京拍得“廣渠路15號地”，成為北京“新地王”。木子新聞 1569486-30 (muzi.com) 聲音木子新聞 1569486-31 (muzi.com) “地王”頻現，并不一定意味著房地產市場的繁榮和景气﹔相反，在某种情況下更意味著一輪危險的賭博。這一輪圈地的主要動力來自与三重推力：一是寬松的貨幣政策﹔二是國家將房地產投資的資本金比例下調﹔三是對未來通脹的預期和擔憂，這樣，在流動性充足和政策的鼓勵下，房地產走出了一輪背离宏觀經濟基本面的走勢，不僅讓房价重回巔峰，更讓多年來國家房地產調控政策受到威脅。雖然不能將土地市場的回暖簡單等同于房地產的回暖，但在地价的推動下，房价再一次短期上漲似乎不可避免。而地价一旦帶動房价非理性上升，必然導致需求的再一次抑制和回落，房地產市場新一輪的調整將成為必然。木子新聞 1569486-32 (muzi.com) ──摘自馬光遠《地王頻現，未必是房地產幸事》一文木子新聞 1569486-33 (muzi.com) 出現“地王”主要有四個原因：一是從供求的角度考慮，房地產市場結构性矛盾仍然突出，住房需求遠遠高于供給，且這种供需失衡狀況短期內難以改變﹔二是從政策方面看，政府和銀行一起為房地產市場提供了寬松的環境，解決了房地產的流動性問題﹔三是從投資環境看，房地產業比其他行業風險小一些，有利于投資者分散風險﹔四是投資者對未來中國經濟的樂觀預期。木子新聞 1569486-34 (muzi.com) ──吉林大學經濟學院副院長 李政博士木子新聞 1569486-35 (muzi.com) 具有國企背景的幵發商和地產上市公司或信譽度高，或融資渠道廣，財大气粗，敢于在土地市場一搏。這些大國企是國家4萬億元財政支持的受益者，手頭非常寬裕，這是一般房企難以比擬的。對樓市的樂觀預期，導致了它們的超乎常規的拿地行為。“面粉貴過面包”的現象或將顯現。木子新聞 1569486-36 (muzi.com) ──北京亞豪房地產服務机构的副總經理 王英男木子新聞 1569486-37 (muzi.com) 在這輪危机中，“國進民退”已經成了一种普遍現象。木子新聞 1569486-38 (muzi.com) ──中國民(私)營經濟研究會會長 保育鈞木子新聞 1569486-39 (muzi.com)
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