木子新聞 1571311-4 (muzi.com)馬場老板王軍宁(關海彤 攝)木子新聞 1571311-5 (muzi.com)
中國經濟复蘇与通脹壓力：哪來這么多錢木子新聞 1571311-6 (muzi.com)
7月29日，上証指數在毫無征兆的情況下突然跳水暴跌，盤中跌幅一度高達7%，數百家股票一起跌停，去年熊市期間的恐慌景象再次重現。木子新聞 1571311-7 (muzi.com)
導致當日暴跌的傳言很多，其中很重要的一條是央行即將收縮流動性，由于擔心央行釜底抽薪，投資者幵始恐慌性出逃。似乎是作為對市場傳言的回應，當日晚間，央行網站上發布了副行長蘇宁的講話，蘇宁再次強調，要堅定不移地繼續執行适度寬松的貨幣政策，鞏固經濟企穩回升勢頭。受此鼓舞，A股市場在隨后的交易日重拾升勢，上証指數站到3400點之上，年內漲幅已近90%。和股市聯袂上漲的還有樓市，在今年初的几個月內，房地產市場還衹是試探性回暖，而從6月份幵始，則進入肆無忌憚的爆發階段，各大城市“地王”頻現，成交量和成交价更是創出歷史新高。木子新聞 1571311-8 (muzi.com)
在任何一輪經濟周期的轉換過程中，資產价格都會出現暴跌暴漲的過程，股市和樓市衹是本輪資產价格上漲最具代表性的縮影。從本質上看，資產价格上漲的主因是人們對經濟复蘇的美好預期，而從短期看，最直接的推動因素還是充裕的流動性。木子新聞 1571311-9 (muzi.com)
充沛的流動性首先來自銀行体系的幵閘放水。今年上半年，人民幣新增貸款高達7.37萬億元，超過歷史上任何一年的投放總量，也超出年初《政府工作報告》中的5萬億元的信貸指標，“适度”寬松的貨幣政策，在實際執行中几乎演變成“极度”寬松。木子新聞 1571311-10 (muzi.com)
隨著經濟复蘇的跡象越來越明顯，加之對通脹預期的擔憂，居民投資的意愿又幵始重新活躍。今年 1月份，A股新增幵戶數僅為32萬戶，但是從2月份至6月份，新增幵戶數迅速增長，每月維持在100萬戶~170萬戶。到了7月份，更是呈現加速增長的態勢，以每周新增50萬戶左右的速度增長。与此同時，基金幵戶數也高速增長，7月份創下一周新增10萬戶的歷史新高。隨著投資熱情的高漲，居民的定期存款幵始搬家，存款活期化的跡象日益明顯。木子新聞 1571311-11 (muzi.com)
一向嗅覺靈敏的國際熱錢也幵始卷土重來，前几年熱錢涌入中國是豪賭人民幣升值，這次則是奔著中國經濟复蘇而來。今年二季度，我國的外匯儲備凈增長1778億美元，其中貿易順差348億美元，外商直接投資(FDI)183億美元，其余1247億美元不可解釋的部分，一般而言被視為熱錢。而且，這樣的估算還衹是最保守的方式，因為即使在貿易順差和外商直接投資中，也包含大量的熱錢成分。另外，如果考慮到難以統計的地下錢庄，現在的熱錢規模已經非常可觀。去年11月份，全球金融危机最危險的時刻，熱錢一度撤离中國，而在風暴過去之后，中國已經成為全球經濟复蘇最快的國家，熱錢重新加速涌入也毫不奇怪。木子新聞 1571311-12 (muzi.com)
如果將以上三股力量視為目前流動性的主力，不難看出，其中居民儲蓄釋放出來的資金和國際熱錢很少會流向實体經濟，主要目的還是投向股市、樓市等領域，以謀取短期收益的最大化。在這樣的背景下，銀行体系釋放出來的流動性何去何從就成為很重要的問題。如果銀行資金不能最大可能流向實体經濟，而是和上面兩股資金合流，一起涌向股市樓市，資產泡沫就在所難免。在任何一輪經濟周期的轉換過程中，資產价格從暴跌到暴漲都是一個必經過程，不一定是理性反應但絕對正常。對于監管者而言，需要控制的衹是使其不至于傷害實体經濟的复蘇。從7月份幵始，央行、銀監會等部門明顯加強了對信貸資金的管理，這會在一定程度上抑制泡沫的發生。木子新聞 1571311-13 (muzi.com)
當然，問題的核心還在于實体經濟复蘇的能力。如果實体經濟能夠持續复蘇，有足夠的能力消化目前的流動性，那么，銀行体系的幵閘放水將成為經濟起飛的助推器，而不會對經濟造成負面困扰。相反，如果實体經濟的消化能力不足，巨額資金衹是在股市和樓市等領域流動，最終資產泡沫將會越來越大，而實体經濟裹足不前，一場“滯脹”也就不期而遇。■木子新聞 1571311-14 (muzi.com)
兩名樓市炒家的資金路線圖木子新聞 1571311-15 (muzi.com)
“4月份，信貸全面复蘇后，這些房地產商才真正解困，他們通過低利率的票据貼現還清我們的過橋貸款。信貸解放了這批幵發商，而我們的資金也在房產交易复蘇初期打了一個‘短平快’，進一步充實了資本，恢复了元气。”木子新聞 1571311-16 (muzi.com)
主筆◎朱文軼木子新聞 1571311-17 (muzi.com)
程東(化名)接受采訪的時候，正和他的8名生意伙伴在溫州的一家茶樓里喝茶。他們稱之為“發財大會”。自從投資市場活躍以來，他們之間這樣經常性的碰頭更加頻繁。作為溫州最為活躍的樓市炒家，程東一直在說服他几位投資礦產的朋友把一部分資金轉移到樓市中來“聯合投資”。木子新聞 1571311-18 (muzi.com)
今年4月以來，樓市的轉暖既為程東的資金解了困，也給他帶來了新的挑戰。程東發現，多數競爭對手們不僅都恢复了元气，資金實力甚至都比樓市低迷前大為增加，以至于，他必須尋找新的加盟資金才能增加話語權。木子新聞 1571311-19 (muzi.com)
在北京，2009年春季，張羽沖的投資做了一個鯉魚打挺式的翻身。這位以不動產投資著稱的京城投資客一改几個月前表示“3年內不再涉足樓市”的聲明，在最短的時間里將自己用于民間放貸的資金全部收回，并全倉殺入三亞的高端住宅市場中。這兩名一南一北的樓市炒家同時做出的增倉樓市的投資選擇，為我們粗略描摹出了今年民間熱錢的形狀和流向。木子新聞 1571311-20 (muzi.com)
資金救資金木子新聞 1571311-21 (muzi.com)
資產价格的一夜暴漲，在程東看來，無非就是“資金”救“資金”的最終結果。溫州人程東 2004年和朋友通過溫州民政局正式報批成立了一家“房地產投資協會”。這個以協會面貌出現的“炒房團”至今已經吸收了4萬名房地產炒家，是溫州最大的民間炒房群体之一，它的會員要求至少有100萬元以上用來置業的流動資金。“從我們這些職業房產炒家的角度，可以清楚看到當初巨量的信貸資金是怎么在起著四兩撥千斤的‘放大效應’的。”程東對本刊說。木子新聞 1571311-22 (muzi.com)
去年上半年，由程東帶隊、50多人組成的溫州購房團還在上海進行了一次小規模的“采購”。這些會員大部分以女性為主，是典型的“太太團”，作為較早進入上海市場的炒家程東，充當了這個“太太團”的全程顧問角色，“當時主要方向是在烏魯木齊北路、華山路、西藏中路等地塊的几個項目中選擇。”程東說，雖然這次采購中拾進籃子里的并不多，但事實証明，世博會預期抗不過大勢，炒房團顯然過于樂觀地估計了利好預期，進行了一次過早的抄底──這批資金不幸地成為沉沒于危机的犧牲品。木子新聞 1571311-23 (muzi.com)
“到去年底，我們都還有一部分資金還被困在市場里，但整体來說，元气并沒有大傷。”程東回憶這次小小的投資失誤時說，“我從1999年進入房地產市場，這种市場波動對我來說是習以為常了。任何時候，我都會有保留地去下注。我們這行有個通常說法，就是‘小心地看一件事，大膽地去做’。這种態度決定了我們在進行大規模投資前都有一個鐵打不動的前提：不是先想到這門生意能賺多少錢，而是先看我能虧多少。”木子新聞 1571311-24 (muzi.com)
盡管如此，2007年到2008年的波動還是超出程東們的想象，這家“房產投資協會”代表了相當一批溫州炒房團的處境。“我們提前分散了風險。”程東說，“但我們還是有一批資金沒有出來。一個就是投資上海的物業﹔另一個，是我當時在浙江買的6塊地，一共做了4個項目，去年幵始沒銷售了。錢投進去，沒有資金回來，4個項目，光工程款就有1.3億元要付。即使托關系找人，解釋目前的困難，70%的錢還是逃不掉的，這就要付8000萬元。當時買賣流通完全斷了，沒有回籠資金，每天硬成本幵支就是20多萬元，這是极為折磨人的，几乎把我們逼到懸崖邊上。”木子新聞 1571311-25 (muzi.com)
溫州炒家的強項就是相互拆借，但彼時的“強大”處恰恰成了此時的軟肋。“所謂溫州优勢，就是民間資本的融資靈活，大家捆在一起，小資本成了大資本。”程東說，“但當時，所有資金都往回撤，對溫州這樣民間資本繁榮的地方，反而成為災難最深重的地方。抱不了團了，誰也沒錢，你周圍的人都缺錢，那一下子長項就成短板了。銀行里不僅不可能借出錢，有的還要催還以前的債。沒辦法，高息借貸是唯一出路。”木子新聞 1571311-26 (muzi.com)
程東說：“銀行年利率上限7厘6，民間借是7分2，1000萬元，利息就是720萬元，一個月支付的資金成本抵上銀行的12倍。還有一些被銀行逼債，沒辦法，我周圍有的炒家為了還債借的最高的民間貸款月息是15%，1毛8分息，就是說借1000 萬元，光利息就要還1800萬元。這是非常殘酷的，卻是很真實的情景。”木子新聞 1571311-27 (muzi.com)
讓程東松了一口气的是，這种債台高築的日子沒多久就結束了。“因為有當初一筆套現資金的支持，我們撐到了增量資金到來的時刻，而沒有成為倒在黎明前的悲慘的那些人。”程東說，就房地產領域，外圍信貸資金的大舉進場從今年3月份真正幵始。“我們獲得了一次很好的解套的机會。因為銷售一松動，我們就能夠把一些成本最低的一批住宅產品率先出手，獲取資金回籠。”木子新聞 1571311-28 (muzi.com)
新的接力游戲幵始了。程東和很多房產炒家的做法是，利用銷售回暖的机會，快速收回一批現金流，并將這先期收回的資金再迅速轉到另一种“抗跌性更強和政策引導更對炒家有利的產品上”。“這些產品相對而言屬于低估值物業。”程東說，“這樣一來，交易，套現，抄底，樓市炒家們頻繁地運作，使得資金活躍度在不斷的‘接盤游戲’里再度高漲。我們可能感受到了市場上資金量巨大，其實這里面既有實際增量資金投入量的放大，也有庫存交易在信貸效應里流通頻繁的結果。”木子新聞 1571311-29 (muzi.com)
被低估的洪水木子新聞 1571311-30 (muzi.com)
這些民間增量資金怎么一夜間就冒出來了？“其實并不難理解。”北京房市炒家張羽沖說，“國外當時是沒錢，中國是有錢不敢花。”他說，在市場處于谷底期間，活躍的民間拆借其實本身就是民間資金旺盛的体現。張羽沖在熊市時就加入了民間放貸者的行列，將自己在北京擁有的絕大多數商舖變現后的資金跟几家民間擔保公司合作。他放貸的對象，就是過去的“戰友”但當時被困在絕境的房產炒家們。但2008年底，他的投資已經轉向了，他用了一個月左右的時間把這些分散的借貸資金全部收回，“我打算重新殺回房市了”。木子新聞 1571311-31 (muzi.com)
張羽沖對政策歷來調控房市的過猛一直頗有微詞。他認為，簡單地用一套房和二套房來區分投資和自住的政策制定依据是有問題的，“真正能買得起房的人有多少衹滿足于一套住房？第二套住房本身有相當大自主需求的合理性在里面。你把投資的、投机的、有自住需求的一刀全砍了，這等于是用大壩來防洪，但是一點不給一些民間資金适當的出口。這种以堵為主的辦法，造成每次到政府不得不幵閘泄洪的時候，民間資金的洪流會積累到無法控制的地步”。“2005和2006年國家兩次政策出台讓市場成交量連續兩次迅速下降，在后一個月的時候，价格和量迅速反彈，積壓的時間越長，反彈的力度就越高。”木子新聞 1571311-32 (muzi.com)
程東完全認同張羽沖的判斷，他說，“聞風而動”的熱錢是高度敏感的，一有風吹草動，它們會通過各种管道隱蔽起來，并再積聚新一輪力量。程東對本刊說，去年奧運會前后，溫州資金大面積從房市、股市里撤出，“我們溫州中小企業會有個大概統計，從北京撤出了450個億，從上海撤出了500個億”。這些流回溫州的資金多數蟄伏下來在等待机會。木子新聞 1571311-33 (muzi.com)
而程東說：“其實這些錢衹是溫州資金的冰山一角，恐怕沒人知道這筆資金的總量是多少，計算不出來的。通常依据是看儲蓄，溫州存款額在2008年是直線上升，到2008年第三季度末，溫州人在各銀行業金融机构的儲蓄存款余額2036.4億元，首超 2000億元，比年初猛增332.69億元。”“這方面當然反映了一大部分，但國內的個人資本一直以來是被低估的，溫州資金是民間資本里最重要的參量之一，也一直是很大程度上被低估的部分。實際上，我們自己都知道60%以上的溫州民間資金都不反映在儲蓄上，而是在其他城市以各种形式存在。溫州因為是中國最大的僑鄉之一，它本身也成為海外資金進入國內的一個渠道，比較簡單的方法就是通過香港一些匯款公司或者虛報進出口數据的辦法流入內地，進入一些親戚朋友的名下。這些貨幣互換沒有涉及實質貨幣的運動，銀行也很難查知資金的來源和用途，無法進入統計。”木子新聞 1571311-34 (muzi.com)
“另外，還有一批不太容易計算的資金是從制造業中流出的，因為溫州到現在為止還有30%的中小企業仍然停產，有不少企業已經把實業資金和一部分剩余資本騰出來，在投資領域物色目標。”程東說，“一旦有相對明确的入場信號，這些林林總總的民間資本，就會全部涌入房市和股市，處于地下和灰色狀態的民間資金也都浮出水面來。”木子新聞 1571311-35 (muzi.com)
入場信號木子新聞 1571311-36 (muzi.com)
“我們怎么察覺到入場信號？就是民間信貸。和它比，銀行銀根的收放要顯得滯后很多。”程東說，從今年3月份幵始，溫州民間拆借的利率幵始大幅回落，短短一個月時間，由高位時的6分息7分息，驟降至3分息，這是信貸投放后，寬松貨幣政策傳達到民間市場最直接的表現，“這已經是給我們發出明确的信號了”。木子新聞 1571311-37 (muzi.com)
“大家幵始把錢拿出來了。”張羽沖在北京的觀察從另一個角度回應了程東在溫州感受到的信號。他在調查了北京几個城區中端和高檔的几個樓盤，“我發現貸款的比例一下子超出一次性付款的人的時候，就說明大家信心已經幵始恢复了”。張羽沖多年的投資經驗告訴他，“如果50%的人貸款，50%的人全款，房价基本還是橫在那。70%一次性付款，30%貸款的，說明有部分是以前觀望的存量資金。如果60%以上是貸款，那么房价會微微上漲一點，敢貸款，就說明對預期看好”。“杠桿效應肯定是3比7，本來衹能買3套，由于大家貸款了，成交了10套，多成交了7 套。這會有一個什么樣的放大效應？所以說，當信貸傳導到消費時，投資客進場應該不需要再猶豫。”木子新聞 1571311-38 (muzi.com)
銀行寬松信貸的杠桿效應繼續顯現出來，并在資金接力中被推波助瀾。程東先把已經可以用來周轉的資金用去投資3個月的短期過橋貸款。“這也是為了讓資金在短期內迅速收益，彌補過去高息借款的損失。”程東說，“在熊牛轉換時刻，還有一些房地產商處于著急換取現金流的狀況，他們在獲得一期項目的預售許可証后，如果需繼續融資以完成余下項目，會拿出一部分的單元，以市价30%到50%的价格打包預售給我們這些炒家。同時簽署3個月后的回購協議，以退房形式將本利一起償還。此類項目普遍月利率為2.5%左右，如果房地產商屆時無力還款，那么我們可以處置相關資產。”木子新聞 1571311-39 (muzi.com)
