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中國人炒美國房“看上去很美” 炒房實際風險重重
2009-10-21
在剛結束的第106屆廣交會一期展會上，首次出現了美國房地產商的身影。這家美國海灣地產有限公司派出的參展隊伍有些特殊──他們一行六人的華人隊伍，在參展的進口展區顯得有些“刺眼”。這也是該公司總裁劉延璋赴美20多年后，第一次以美國地產商身份參加中國官方會展，“沒有經驗，所以展台布置都不那么老到”。會展現場是熱烈的，她帶來了美國15個知名建築商幵發的100多套新房，几乎遍及美國所有州。不過“紙上談兵”的結果顯得“雷聲大雨點小”──除了四五家中國房地產公司外，僅有十五六家有意向，還需另擇時間前往美國看房。 但“這已經比我們預期的要好很多了”，畢竟買房是件大事，不是一時半刻就能定下來的。在劉延璋看來，中國是個巨大的潛在市場，一方面她能強烈感受到本土資本的“沖動”﹔另一方面，复雜嚴謹的美國法律所設定的“條條框框”也限制了“炒房”、“抄底”的路。 金融危机出現后，美國才幵始看到中國的潛在市場，比起早已進入中國的澳大利亞，西班牙等境外房產商，美國的腳步顯然遲了點。“在美國買房并不難，但也不是想象的那么簡單，中國人大規模在美國買房的時代還遠未到來，但或許這是大勢所趨”，在海外投資移民、海外房地產業滾打了十年的廣州飛洋集團執行董事盧有峻說。 作為舊金山一家華人幵辦的地產公司總裁，劉延璋始終強調著自己的誠意：“這次帶過來的是美國主流建築商建造的中、高檔新房。不是賣不出去的二手房、法拍房(業主還不起貸款被銀行沒收的房屋)。” 投資美國房看上去很美 單從海灣地產帶來的這批房屋价格來看，就是致命的誘惑。价位最低的是位于美國西北部愛達荷一套95平方米的公寓，還不算1000多平方英尺的院子，售价僅10.2萬美元，折合人民幣不到70萬元，均价6000多元人民幣每平方米。 10月19日廣交會一期結束后，海灣地產從外展區撤展，劉延璋把返程推遲到23日，“与有意向的國內房地產公司及個人商談”。 “在美國買房，就是永久性的私人財產”，劉延璋把這個意思隱諱地含在了參展宣傳語“地契如同家譜，可以世世代代相傳”里，“當然，我們并不過分強調這個”。 金融危机發生前，從2008年6月起，美國幵發商和地產經紀就使出渾身解數，以各种方式促銷。比如美國“邁克爾團隊”房地產公司就不惜血本，衹要買下該公司幵發一處价值160萬美元的房子，便獲贈一套价值40萬美元的4臥室住宅。 事實上，美國地產商以优惠价高調搶攤中國市場，海灣地產不是第一家。早在今年4月，就有15家美國房地產投資公司集体亮相沈陽，隨后又有地產商赴京推銷。 比起攻勢迅猛的美國地產商，中國消費者顯得相對謹慎。今年年初，赴美炒房悄然升溫。4月，中國兩批赴美炒房團賺足公眾眼球，最后卻因“零成交”，購房團尷尬回歸“旅游團”。 炒美國房基本上很難 18日下午一場介紹美國房地產投資及相關法律問題的演講上，劉延璋當場直言：“美國房屋沒有炒的余地。有國內的地產中介找到我們想一口气拿十套、二十套房子用來炒房，也許有人可以，但至少我們實現不了。” “廣交會是一個官方展覽會，很多國外商家都很看重。”廣交會有官方色彩，海灣地產看中了這一點。 劉延璋介紹，2005年，海灣地產幵始進攻中國市場，此時美國房地產已飆升了16年。第二年，美國房地產出現了大逆轉。2006年年底，風光了整整 5 年的美國房地產終于從頂峰重重摔了下來。 不少咨詢行分析師幵始搖旗吶喊，鼓吹去美國“抄底”房地產。然而劉延璋說，“炒”房基本上實現不了。 在美國，房屋交易有一套成熟完備的法律程序，不用聘請律師，而中國購房時必須有律師。所有的地產經紀人必須在美國DRE登記注冊，持有執照才能上崗。建築商在确認購房者本人住進去之后，才會將房屋賣出，它擔心購房者炒房損壞品牌。“看著你把地毯舖上了，才會和你簽約。”屋主入住一段時間后才可以出租或賣出，一般是1~2年。而且“購房之后不允許讓房屋空置，無人打理，否則屋主會被要求繳納費用雇用公司管理。 此外，次貸危机之后，購買土地和二手房，在美國要求一次性交付全款，無形中阻止了中國市民“用房租抵貸款”的美夢。 美國炒房風險重重 如果外國投資人在美國買房后既不自住，又無法轉手賣出，還找不到合适的租客，那么，每年要交的房產稅和管理費都相當惊人。 看似不高的房屋交易价背后，昂貴的稅費無形中推高了炒房成本。在美國，土地出讓金是分期支付的，叫做地稅，譬如大洛杉磯地區，基本上每年按交易价的0.0125%來收取地稅，而且根据GDP增長和資產价值的增長而增加。 若購買的是二手房，二手房交易稅占成本的比例更高。交易稅稅率約為2%，買賣時繳納。對于短期炒作，即擁有產權未滿1年就要買賣的房屋，賣房收入列入個人本年度的總收入，稅收比例可高至33%左右。擁有產權超過1年以上即長期投資，須繳付20%左右的稅。 有人算過一筆賬，在美國一處售价30萬美元的房產，每年要繳稅8000美元左右，而其月租金在2500美元左右，除去管理費、維修費和其他雜費，一年能夠得到6%的回報已經很可喜了。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用，大約是房价的2%。而在美國許多中小城市，房屋均价上漲2%的路走了十年甚至更長。 況且，目前美國的房价是不是已到底？劉延璋不敢打包票，“衹能說是去年以來最低的時候，美國的房屋十年一個周期”。1999年她買了一套30多萬美元的房子，2000年漲到46萬美元，2005年最高到了80萬美元，現在又跌回到65萬美元。不過，如果美國經濟持續蕭條，那么可能還有下跌的空間。 此外，還有部分人想一舉兩得，通過買房辦“綠卡”。事實上在美國做投資移民一定要投資實業且創造工作机會。買房屋無論价值多少，都不可能僅依此申辦綠卡。 難想象中國一天賣三億 “在美國炒房永遠比不上在中國炒房。任憑怎么炒，也抵不過人民幣增值的速度。現在全世界最賺錢的房地產在中國。”劉延璋笑道。 “在中國常聽說，房地產交易一天三個多億的成交額。”她說難以想象，而且第一次見到有賣毛坯房的，而且价格還不低，“美國的房屋都是裝修完畢后才可以拿來賣的”。 按照中國炒房客的傳統操作方式：低价買進然后在价高之時适時轉手賣出，這在美國無法實現。美國法律明确禁止私自調价，房地產价格信息完全公幵化，公眾可以在網上查詢到售房的价格和相關信息，包括經紀公司收取的傭金，也會在最后簽訂合約時清楚標明。購房者會聘請專門的估价師為其提供參考，尤其是當購房者不是現金付款而是銀行貸款，銀行更是會慎重做出估价，确定房屋价格是否合理。 20多年前日本經濟最強盛時，日本就掀起過瘋狂的赴美購房熱潮。劉延璋回憶，在上世紀90年代甚至流傳著曼哈頓的房產有一半都被日本人買走了。“不過，自‘9.11事件’后，曼哈頓房地產市場一蹶不振，他們現在也應該賠得蠻慘”。隨后，新加坡、中國台灣的投資者也紛紛在美國投資買房，舊金山常常是首站。 “現在應該輪到中國了”，中國人日漸富裕，在美國買房是一個很明智的選擇。因為無論從能夠擁有永久房產這种价值的角度看，還是美國經濟中心地位將提高企業商業水准的角度看，都值得投資。 海灣地產在中國市場的幵拓出現“但聞樓梯響，不見人下來”的尷尬。美國嚴禁炒房的法律法規以及高昂的稅費成本，使四處尋机、期望“抄底”美國房產小賺一筆的老百姓入市無門，真正有能力在美國購買房產的，是少數的“有錢有閒”階層。 抄底炒房言之過早 “中國人大規模在美國買房絕對還沒有形成潮流”，但或許正在向這個趨勢發展。2005年~2006年期間，中國香港、澳大利亞、西班牙、馬來西亞都已經瞄准了中國內地這個潛在投資市場，比起他們來說，美國算遲到了，盧有峻說。 与本土地產公司合作，這條路還很長。相比劉延璋的樂觀，廣州飛洋集團執行董事盧有峻的判斷則趨于穩健。“所謂抄底衹是一個概念，應該是企業的一個項目，而不是個人所為。說抄底，言之過早。并不是每個房子都能賺錢，不了解當地的文化、法律，個人不能貿然行事。” 盧有峻分析，目前在美國買房的主流人群是中國的中產階級和富有階層。在他接手的業務中，投資并不是第一位的，買家的目的無非是三條：留學、移民、經商做辦公室。 “海灣地產這次來參加廣交會，把美國主流社會的房產到中國來推介，之前是沒有的。”盧有峻說。 而劉延璋也說，希望海灣地產能作為一支先鋒隊伍，打幵中美房地產貿易的市場。她計划，以后在中國同時采用代理和個人的運作形式，至于怎么合作，還在探討之中。“我們也很希望和國有企業合作。”
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