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深圳房价7個月內暴漲94% 房地產再次成熱錢獵物
2009-11-02
《╴望》文章：房地產泡沫邏輯木子新聞 1581193-0 (muzi.com)繼2006~2007年的那一輪房地產泡沫之后，當前國內一些大城市的房地產市場，又以令人瞠目結舌的房价新高，制造了更為可觀的資本泡沫。木子新聞 1581193-1 (muzi.com) 人們還記得2007年10月之后，深圳房价整体下跌超過30%的那場泡沫蒸發，大批炒房客淪為“裸泳者”，樓市震蕩令人心悸。木子新聞 1581193-2 (muzi.com) 如今，深圳又成為新一輪泡沫的領跑者。今年9月，深圳新房成交均价達到創紀錄的20940元/平方米，較深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低點，上漲94%，7個月內房价几近翻番。木子新聞 1581193-3 (muzi.com) 上海、南宁、長春等一些大中城市不甘落后，房价同樣創出新高。各大城市傳來的信息表明，迅速躥升的房价有可能脫离了中國經濟的基本面，對此須保持高度警惕，并采取積极的應對之策。木子新聞 1581193-4 (muzi.com) 當前中國實体經濟仍處于回暖恢复期，尚未完全擺脫國際金融危机的影響。新一輪房地產泡沫，從外部環境來看，在很大程度上可被視為這一場金融危机之“賜”。中國這個“世界工厂”一旦失去足夠的外需支撐，其內部資本必然要另擇途徑，這時，房地產又一次成為熱錢的獵物，境外炒家也隨風而至。木子新聞 1581193-5 (muzi.com) 壟斷行業及上市公司，以一擲千金之勢，制造著一個又一個“地王”，將“高地价→高股价→更高地价”的故事演繹至极，其背后是中國經濟的巨大尷尬：當這個國家已擁有足夠的金融資本，無須像十多年前那樣苦求外資相助的時候，它是否有能力把錢用到安全的地方？木子新聞 1581193-6 (muzi.com) 以中國經濟目前的發展階段來看，房地產業在今后較長時間內，仍擁有巨大增長空間。國際國內的經驗告訴我們，一個健康的房地產市場不是靠投机拉動的。住房雖具有資本屬性，但它更是人民大眾遮風避雨、安身立命的場所，一個文明的社會必須為公民最為基本的住房需求提供“免于匱乏的自由”。在這方面，發達國家已探索出一條金融政策路徑：將保障性住房設計成一個能夠大規模吸納流動性，并提供穩定回報的中長期投資品。這個思路必須進入決策者的視野。木子新聞 1581193-7 (muzi.com) 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》在2007年已經提出了，這項工作的現狀，正如近日全國人大常委會的報告描述的那樣──今年國家下達的保障性住房建設計划，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%﹔地方配套1183億元，占70.6%，落實困難。截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作准備不足，可能難以完成今年的建設計划。木子新聞 1581193-8 (muzi.com) 這邊廂，商品房市場“高燒”﹔那邊廂，保障房建設之乏力。這表明，中國還需要更多智慧，將人民大眾的住房需求，化作推動經濟良性發展与社會和諧的真實動力。木子新聞 1581193-9 (muzi.com) 《╴望》文章：房价逆勢飆升玄机木子新聞 1581193-10 (muzi.com) “2007年大家口袋還有些錢的時候，北京、上海、深圳等標桿性城市的房价漲過萬元大關，2009年金融危机下很多人沒錢了，房价反而要漲破2萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默”木子新聞 1581193-11 (muzi.com) 木子新聞 1581193-12 (muzi.com) 脫离經濟基本面之嫌木子新聞 1581193-13 (muzi.com) 深圳國土房管部門的數据顯示，8月份深圳新房成交均价為18830元/平方米，環比上漲約24%，而深圳房价此前的歷史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。這意味著，目前深圳房价已經超過2007年房价巔峰水平。木子新聞 1581193-14 (muzi.com) 据易居中國的數据顯示，8月份，上海商品住宅成交均价達到了18502元/平方米，創出了歷史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交价格達到18126元/平方米，同比上漲14.6%。木子新聞 1581193-15 (muzi.com) 同時，國內一些二線城市的房地產价格也迭創新高。据長春房地產管理和住房保障局統計，今年1~7月，長春商品住宅成交均价3590元/平方米，同比上漲 13.3%，同樣創歷史新高。南宁市房產管理局的統計顯示，今年前5個月，南宁新建商品房成交均价為4500元/平方米，也創出歷史新高。木子新聞 1581193-16 (muzi.com) 而北京、廣州、杭州等熱點城市的房价經過今年以來的几輪飆升，目前也處于非常高的位置，离歷史最高峰僅僅一步之遙。根据廣州市國土房管局的統計，今年7月廣州全市十區一手住宅成交均价漲至10004元/平方米。地產界人士認為，廣州未來樓价很有可能突破2007年11000元/平方米的房价最高峰。木子新聞 1581193-17 (muzi.com) 深圳大學國際金融研究所所長國世平等專家認為，這些城市的房价有脫离經濟基本面之嫌。首先，目前我國經濟還處于复蘇階段，并未全面回暖，上半年GDP增長 7.1%，而房价的增幅遠遠大于GDP的增長，呈現過熱勢頭。比如，与今年1月的房价相比，8月深圳房价上漲64.3%，而現在深圳的出口、制造業等都很困難，沒有從危机中擺脫出來，整体經濟形勢很難支撐其如此高漲的樓市。木子新聞 1581193-18 (muzi.com) 其次，這些房价創出新高的城市，成交量普遍出現較大幅度萎縮。數据顯示，8月深圳新房成交套數、面積分別為4114套、38.6萬平方米，環比分別下降了約20%和25%，延續了今年5月以來的下滑走勢。8月，深圳市福田區更是出現了破天荒的15天零成交。木子新聞 1581193-19 (muzi.com) 北京房地產交易管理網統計數据顯示，8月期房網上簽約套數為16015套，環比降6%，期房住宅簽約套數為11817套，環比降8%。成交量的萎縮表明購房者幵始認為房价過高，陷入觀望。木子新聞 1581193-20 (muzi.com) 豪宅熱銷推高房价木子新聞 1581193-21 (muzi.com) 据本刊記者了解，這些城市房价之所以能在當前經濟仍在爬坡的時候創出歷史新高，一個重要原因就是近期豪宅市場的火爆。木子新聞 1581193-22 (muzi.com) 數据顯示，8月10日至16日這一周，深圳市新房成交均价達到了21682元/平方米，首度突破2萬元大關。其中，東部華僑城天麓、純水岸七期和幸福里雅居的成交量占6成以上，這些樓盤項目都是高端豪宅，如純水岸、幸福里幵盤均价4萬多元/平方米，天麓別墅均价超過8萬元/平方米。木子新聞 1581193-23 (muzi.com) 据相關數据統計，目前北京別墅銷售量正進入熱銷階段。盡管7月并非傳統的銷售旺季，但在今年7月，北京市別墅銷售套數為719套，比6月份大幅上漲72.42%﹔成交面積為25.06萬平方米，比6月份上漲71.06%﹔成交總金額達39.85億，環比上升62.45%。木子新聞 1581193-24 (muzi.com) 本刊記者采訪中獲悉，這些高檔樓盤在銷售過程中無一例外打出的是“投資牌”，即所謂的“稀缺性”帶來的投資价值是主要賣點。木子新聞 1581193-25 (muzi.com) 深圳一家公司的行銷總監蔣先生近期正在准備買房，在深圳看了不少樓盤，他告訴本刊記者，很多深圳的私營老板最近都在買房，一是因為受金融危机影響工厂生意不好做，手上的資金無處可去﹔另外，出于防御通脹的目的，這些私營企業主都希望買房能夠保值增值，他們把房子當作國外名車、名表、黃金珠寶一類的奢侈品來收藏，幵發商也就看准了這种需求，此時推出大量豪宅項目發售。木子新聞 1581193-26 (muzi.com) 對于當前由投資支撐的市場形勢，受訪的業內專家均表憂慮。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，未來貨幣政策有變向可能，一旦貨幣政策從緊，大批投資者手中的房子可能以比預期低的价格沖向市場，高位買房的購房者將會面臨財富的損失，同時銀行會積累巨大的風險。木子新聞 1581193-27 (muzi.com) 中原地產深圳總經理李耀智分析，目前深圳樓市投資比例已經接近30%，一旦這個比例超過50%，市場就非常危險。他認為，如果未來每月二手房的成交量繼續下跌的話，就可能出現有价無市的局面，市場各方會再次發生2008年那樣的博弈。木子新聞 1581193-28 (muzi.com) 國企大規模制造“地王”木子新聞 1581193-29 (muzi.com) 在房价逆勢上漲之時，江蘇、江西的多位基層國土部門干部向本刊記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企制造新“地王”現象，地价紛紛超過2007年的歷史最高位。大規模出現的地价新紀錄不僅短期內會拉動周邊房价上漲，在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房价紀錄，應引起足夠重視。木子新聞 1581193-30 (muzi.com) “近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區打算拿出2塊地，但是現在有多家國企來爭。今年南京市已經進行的几次土地拍賣中，國企抬价的現象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣”，南京市浦口區國土局一位不愿透露姓名的干部告訴本刊記者。木子新聞 1581193-31 (muzi.com) 這名干部說，“業內流傳國家4萬億投資計划中，有2萬億經過國企下屬的房地產公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導致未來5~8年內房价成本居高不下。民營企業經過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地价格越高越好，那樣衹會拖累一個區域房地產的健康發展。”木子新聞 1581193-32 (muzi.com) 這名干部向本刊記者介紹了今年南京市的几塊新“地王”──木子新聞 1581193-33 (muzi.com) 9 月8日，南京市河西新城區金沙江地塊拍出了15.92億的“天价”，其樓面地价高達7553元/平方米，雙雙創下今年住宅類用地的新高，該區今年一季度有的住宅售价還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產企業，自7月份以來已經斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業進入南京的“揭幕戰”。木子新聞 1581193-34 (muzi.com) 9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江宁區九龍湖區域誕生了新“地王”，央企中冶置業經過66輪爭奪，斥資3.42億拿下了一幅地塊，樓面地价達到3910元/平方米，比萬科2007年拿下同區域一幅“地王”的价格還高了632元，成為今年江宁地塊拍出的最高价。業內人士估算，項目建成后的成本會超過7000元/平方米。木子新聞 1581193-35 (muzi.com) 新一輪房地股融資擴張木子新聞 1581193-36 (muzi.com) 華泰証券房地產行業研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”、“上海地王”、“深圳地王”、“廣州地王”……一路刷新歷史紀錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。他向本刊記者舉例──木子新聞 1581193-37 (muzi.com) 6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”﹔9月10日，中海地產以70.06億奪下了上海長風地塊，平均樓板价為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億在嘉定剛剛創造的地王价整整翻了一倍。木子新聞 1581193-38 (muzi.com) 同樣在9月10日，兩家國企招商地產和深圳華僑城聯手，以5.3億總价拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面价為1.89萬元/平方米成交，刷新紀錄，成為深圳新“地王”。木子新聞 1581193-39 (muzi.com)
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